契税怎么算：购房税费一览与缴税时点

预算 200 万买房，很多人只盯着首付和月供，办证时才发现契税加各项费用又是一笔几万块的支出。契税是购房税费里最大的一笔，但税率因「套数」和「面积」而不同，搞清规则能合法省下几万元。这篇按现行普遍规则把新房税费列全，并用真实房价各算一遍。

一、契税税率表：套数与面积双维度

以多数城市当前执行的住房契税优惠为例（具体以当地最新公告为准）：

情形	面积 ≤ 140㎡	面积 > 140㎡
家庭首套	1%	1.5%
家庭二套	1%	2%
三套及以上	一般为 3%（各地有差异）

用 200 万的房子验算：首套 90 平方米，契税 = 200 万 × 1% = 2 万；首套 160 平方米，契税 = 200 万 × 1.5% = 3 万；二套 160 平方米则要交 4 万。同样是改善换房，二套大户型比首套小户型多出一倍税。140 平方米这道分界线很关键：如果预算允许，165 平方米和 139 平方米差的不只是 26 平方米的房款，还有 0.5 到 1 个百分点的契税。

二、计税基数：不是你谈的成交价这么简单

契税按「不含增值税的成交价格」计算。新房含税价 218 万、增值税率 9%（开发商适用一般计税时），不含税价 ≈ 218 ÷ 1.09 ≈ 200 万，契税按 200 万算，而不是 218 万。另外每个城市都有税务局的评估基准价，如果合同价明显低于评估价，按评估价计税。这也是买二手房时要留意的：为了「避税」做低合同价，不仅违规，而且评估价这条线会让如意算盘落空，还影响你下次卖房时的差额扣除。

三、契税之外，新房还有哪些钱

• 住宅专项维修基金：多数城市按建筑面积每平方米几十到两百元收，100 平方米按 120 元/平方米算就是 1.2 万，一次性交存；
• 印花税：住房买卖目前免征（非住宅如商铺按 0.05% 交，200 万的商铺要交 1000 元）；
• 登记费与工本费：住宅类 80 元，金额小但别漏了；
• 面积补差：实测面积大于合同面积的，按合同单价补差价，通常有 3% 以内多退少补的约定。

把以上全加上：200 万首套 90 平方米的新房，税费和杂费合计约 2 万 + 1.2 万 + 80 元 ≈ 3.2 万，占总房价 1.6%。做购房预算时，建议在首付之外额外预留 2% 左右给这些一次性费用。

四、缴税时点与退税情形

契税的纳税义务发生时间是签订土地、房屋权属转移合同的当天，多数城市要求在办理不动产权证之前缴清，逾期会产生滞纳金（每日万分之五）。办证前缴即可，不用签约当天就去排队，但也别拖到交房之后——集中办证期窗口人少得多。两种情形可以留意退税或抵扣：一是换房人群在部分城市满足条件可申请退税；二是同一年度先卖后买的置换行为，部分地区有相应优惠，办税前先咨询当地 12366 税务热线。

五、二套变首套的「套数认定」

契税的「套数」通常指家庭（本人、配偶及未成年子女）名下住房数量，认定口径各地有差异：有的看缴税时名下房产，有的看贷款记录。常见误区是「卖掉旧房再买就算首套」——如果当地按「是否曾经有过住房」之外的口径认定，卖旧买新确实可以按首套 1% 交契税，这也是很多置换家庭省税的核心路径。签约前先去不动产登记中心或税务窗口做一次套数查询，几分钟的事，可能改变 1 到 2 个百分点的税率。

常见问题

问：婚后把配偶名字加到房本上要交契税吗？
婚姻关系存续期间夫妻之间变更房屋权属免征契税，加名、减名都不用交。但如果是离婚析产或继承以外的转让，就要按正常规则计税。

问：期房还没交房，契税什么时候交？
纳税义务从网签合同当天起算，但实际缴纳通常集中在办理产权证环节。若开发商代收契税，务必索要正式税票，防止被挪用导致办证延误。