二手房交易税费怎么算：满二满五与三种税的真实账单

看中一套 200 万的二手房，中介说「满五唯一，税费很低」——这句话值十几万。二手房税费由房子的「身份」决定：满不满两年、满不满五年、是不是卖方唯一住房，三种状态组合出的税单能差出一辆车的钱。这篇把三种税逐项算清，让你看房时自己就能估价。

一、先弄懂两个「身份标签」

「满二」指卖方取得房产证或完税证明满两年；「满五唯一」指满五年且是卖方家庭名下唯一住房。这两个标签决定增值税和个税是否减免，是二手房议价的核心变量。看房时直接问两个问题：产证满几年？卖方名下还有别的房吗？答案决定了税单的量级。

二、契税：买方承担，规则与新房一致

按住房现行普遍优惠：首套 ≤ 140 平方米 1%，> 140 平方米 1.5%；二套 ≤ 140 平方米 1%，> 140 平方米 2%（各地细节有差异，以当地为准）。200 万、首套、90 平方米：契税 = 200 万 × 1% = 2 万。契税是买方的税，谈判时别被「税费各付一半」的口头承诺糊弄，合同里写清楚承担方。

三、增值税：满二免征，未满二才是大头

未满二的住宅增值税及附加约为计税价格的 5.3%（各地略异）。一套 200 万未满二的房子：增值税 ≈ 200 ÷ 1.05 × 5.3% ≈ 10.1 万——这一项就超过契税五倍。满二（含两年）的普通住宅免征。所以「满二」是二手房报价里含金量最高的两个字：同为 200 万，「满二房」和「未满二房」的真实总成本差 10 万以上，未满二的房子要便宜 5% 以上才值得考虑。

四、个税：满五唯一免征，否则 1% 或差额 20%

不满五或不唯一的房子，卖方个税有两种算法：核定征收按计税价格 1%（200 万即 2 万）；差额征收按（卖出价 − 买入价 − 合理费用）× 20%。涨得多的老房子差额法税很重：原值 100 万、现卖 200 万，差额 100 万 × 20% = 20 万，远高于核定法。实践中多数地区默认核定 1%，但如果卖方当初买入价低、且当地可自选算法，一定要先试算两种口径。虽然名义上是卖方的税，市场上普遍转嫁给买方，谈总价时必须把这个变量摆上桌：满五唯一的房子，卖方到手价可以实打实让 2 万。

五、一张真实账单：三种情形对比

情形（200 万、首套、90㎡）	契税	增值税	个税	合计
满五唯一	2 万	免	免	约 2 万
满二不唯一	2 万	免	2 万	约 4 万
未满二	2 万	约 10.1 万	2 万	约 14.1 万

同一套 200 万的房子，税单从 2 万到 14 万，占总价 1% 到 7%。做购房预算时，先确认房子「身份」再谈总价，才是对同一起跑线的比较。

六、中介费与其他杂费

中介费通常 1% 到 2.7%（买卖合计），200 万的房子约 2 万到 5.4 万，是除了三大税之外最大的一笔，可以谈但别指望砍到零——过户、贷款、网签流程的专业度值一部分钱。其他杂费：评估费约 0.1% 到 0.5%（贷款时）、登记费 80 元、若卖方房子还有未还清贷款涉及解押费用。把杂费算进去，二手房的总交易成本通常在房价的 2% 到 8% 之间。

常见问题

问：「满二」从什么时间起算？
一般以契税完税证明或不动产权证登记日期中较早者起算。继承、赠与取得的房产起算规则不同（继承可延续原取得时间），买这类房要多问一句。

问：做低合同价能省税吗？
不可行也有风险。税务按评估价核定，明显偏低照样按评估价计税；而且做低网签价会影响你未来卖出时的差额扣除，等于把税挪到了下家，属于违规行为。